CBRE Công Bố Tiêu Điểm Thị Trường Bất Động Sản Tp. Hà Nội Quý 3 Năm 2021

18/10/2021

Hà Nội – Ngày 6 tháng 10 năm 2021 –

Thị trường Căn hộ bán Hà Nội

Chín tháng đầu năm tại Hà Nội nguồn cung tăng trưởng nhẹ so với 2020, mặc dù vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước dịch bệnh. Cụ thể, trong ba quý đầu năm thị trường Hà Nội ghi nhận 11.430 căn mở bán mới, tăng 7% theo năm; trong đó, Q3 2021 ghi nhận 3.483 căn mở bán mới, giảm 1% theo năm. 93% các sản phẩm mở bán mới trong quý đến từ các khu đô thị lớn ở phía Đông và phía Tây Hà Nội. Hoạt động mở bán chủ yếu diễn ra vào tháng 7 năm 2021 và bắt đầu trở lại vào cuối tháng 9 sau khi Hà Nội kết thúc đợt giãn cách xã hội kéo dài. Theo phân khúc, trong Q3 2021, chỉ có các sản phẩm từ phân khúc cao cấp và trung cấp mở bán với số lượng sản phẩm cao cấp chiếm 65%. Với việc nhiều phân khu đã đi vào hoạt động và các tiện ích hoàn thiện theo thời gian, các khu đô thị nằm ngoài trung tâm dần nâng cấp định vị và ra mắt các sản phẩm cao cấp trong các quý gần đây.

Với việc hoạt động bán hàng bị gián đoạn trước làn sóng COVID-19 từ cuối tháng 7 đến cuối tháng 9, doanh số bán trong Q3 2021 đạt gần 3.000 căn, giảm 33% theo năm. Số căn bán được trong chín tháng đầu năm 2021 đạt gần 11.000 căn, giảm nhẹ 1% theo năm. Mặc dù vậy, một điểm tích cực là các dự án mở bán trong quý này đạt tỷ lệ bán trung bình 52%, cao hơn tỷ lệ mở bán trung bình trong quý đầu tiên mở bán của năm 2019 và 2020 (41 – 42%).

Giá bán trên thị trường sơ cấp trong Q3 2021 được ghi nhận trung bình ở mức 1.542 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 16% theo năm do tỷ trọng các dự án cao cấp mở bán trong quý cao hơn, (trong khi đó, tại thời điểm Q3 2020, tỷ trọng phân khúc bình dân chiếm tới 49% lượng mở bán mới dẫn đến đến mức giá bán sơ cấp trung bình ở ngưỡng thấp). Thị trường thứ cấp tương đối trầm lắng trong quý vừa qua do tác động của dịch bệnh, mức giá thứ cấp trung bình đạt 1.156 USD/m2, giảm 1% theo quý và tăng 2% theo năm. Lợi suất căn hộ cho thuê trong quý tiếp tục chịu ảnh hưởng của đại dịch và các biện pháp giãn cách, đặc biệt tại các khu vực tập trung cho thuê chuyên gia nước ngoài. Cụ thể, khu trung tâm, Đống Đa – Ba Đình, và Tây Hồ chỉ ghi nhận mức lợi suất từ 3,7% - 4,6%, thấp hơn khoảng 1 điểm phần trăm so với thời điểm trước COVID-19.

Trong năm 2021, nguồn cung chào bán mới dự kiến dao động trong khoảng từ 17.000 – 18.000 căn tương đương với ngưỡng mở bán của năm 2020 do tác động của dịch COVID-19. Doanh số bán hàng dự kiến sẽ hồi phục trong Q4 khi các hoạt động bán hàng dần trở lại bình thường. Trong năm 2022, nếu tiến độ tiêm vắc-xin diễn ra thuận lợi, tạo điều kiện cho kinh tế phục hồi cũng như dần mở cửa lại biên giới, nguồn cung mở bán mới và doanh số bán dự kiến sẽ phục hồi về ngưỡng 25.000 – 27.000 căn. Mức giá sơ cấp được dự báo tăng khoảng 5-7%/năm trong vòng 3 năm tới, do sản phẩm của các khu đô thị tiếp tục nâng cấp định vị cũng như kì vọng các dự án cao cấp và hạng sang mở bán ở một số vị trí đắc địa, trung tâm. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội cho rằng “Sự kết hợp giữa chủ đầu tư trong nước và chủ đầu tư nước ngoài hoặc chủ đầu tư trong nước với các đơn vị quản lý nước ngoài đang giúp cho thị trường Hà Nội có thêm nhiều lựa chọn sản phẩm mới, khác biệt và có tính cạnh tranh cao hơn. Xu hướng này dự kiến sẽ tiếp diễn trong thời gian tới, và là bằng chứng cho thấy thị trường ngày càng gia tăng sự cạnh tranh với các sản phẩm ngày càng đa dạng hơn ”.

Tiêu chí phân hạng căn hộ của CBRE:

Hạng sang: dự án với giá sơ cấp trung bình trên 4.000 USD/m2
Cao cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình từ 2.000 đến 4.000 USD/m2
Trung cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình từ 1.000 đến 2.000 USD/m2
Bình dân: dự án với giá sơ cấp trung bình dưới 1.000 USD/m2

(Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp (USD/m2) chưa bao gồm thuế GTGT và được tính trên diện tích thông thủy, thể hiện giá bán của tất cả các dự án sơ cấp đang bán trên thị trường trong quý khảo sát)

Thị trường Văn phòng Hà Nội

Trong Q3 2021, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội đón nhận thêm một dự án Hạng A lớn, nằm ngoài khu vực nội đô, với diện tích cho thuê gần 90.000 m2, nâng tổng diện tích văn phòng cho thuê tại Hà Nội lên hơn 1,6 triệu m2 NLA.

Do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, Hà Nội đã phải thực hiện giãn cách theo Chỉ thị 16/CT-TTg trong gần hết Q3 2021. Việc giãn cách đã làm gián đoạn quá trình phục hồi của thị trường văn phòng Hà Nội vốn đã chịu ảnh hưởng của dịch bệnh từ năm 2020. Mặc dù chịu ảnh hưởng của đại dịch nhưng thị trường vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ dương trong Q3 2021 với hơn 6.000 m2 được thị trường hấp thụ.

Với việc duy trì được tỷ lệ hấp thụ dương trong Q3 2021, tỷ lệ trống trung bình của các dự án văn phòng hiện hữu giảm nhẹ so với quý trước. Tuy nhiên, dự án mới trong quý này đã làm tăng tỷ lệ trống trung bình của văn phòng Hạng A lên mức 29,5%, tăng 10,6 đpt theo quý và 5,3 đpt theo năm. Nếu không bao gồm dự án mới, tỷ lệ trống Hạng A đạt 18,4%, giảm 0,5 đpt theo quý và 5,9 đpt theo năm. Tỷ lệ trống của văn phòng Hạng B đạt 11,5%, giảm nhẹ 0,2 đpt theo quý và 0,1 đpt theo năm.

Với việc hạn chế đi lại và hạn chế giao dịch trong phần lớn thời gian của Q3 2021, giá chào thuê của các dự án văn phòng hiện hữu tại Hà Nội vẫn giữ nguyên so với quý trước. Tuy nhiên, dự án văn phòng Hạng A mới tại khu vực phi truyền thống với giá chào thuê thấp nhằm hấp dẫn khách thuê đã làm giảm giá chào thuê trung bình của văn phòng Hạng A tại Hà Nội. Tại cuối Q3 2021, giá chào thuê văn phòng Hạng A và Hạng B của các dự án hiện hữu (không bao gồm dự án mới) vẫn duy trì lần lượt ở mức 26,9 USD/m2/tháng và 14,0 USD/m2/tháng. Một số các chính sách hỗ trợ khách thuê được đưa ra trong Quý 3 2021 ở Hà Nội bao gồm kéo dài thời gian lắp đặt văn phòng hoặc áp dụng chính sách tái kí hợp đồng thuê với mức giá không tăng nhiều so với hợp đồng thuê cũ.

Dựa trên thống kê giao dịch của CBRE, giao dịch chuyển văn phòng vẫn là xu hướng chủ đạo trong Q3 2021, chiếm 50% tổng số lượng giao dịch trong quý. Mặc dù chịu ảnh hưởng của đại dịch nhưng chưa có giao dịch trả hoặc giảm diện tích thuê được ghi nhận trong Q3 2021. Về ngành nghề, các ngành Ngân hàng/Tài Chính/Bảo hiểm, Sản xuất và CNTT/Truyền thông/Viễn thông tiếp tục là động lực chính thúc đẩy nhu cầu cho thị trường.

Do ảnh hưởng của dịch COVID-19, nhiều dự án đang trong quá trình xây dựng bị ảnh hưởng tiến độ. Do đó, trong ba tháng cuối năm 2021, thị trường dự kiến sẽ không ghi nhận thêm dự án mới đi vào hoạt động. Một số dự án đang trong quá trình xây dựng với tổng diện tích 90.000 m2 dự kiến sẽ rời lịch hoàn thành từ năm 2021 sang năm 2022. Từ năm 2022 trở đi, thị trường sẽ có thêm hơn 200.000 m2 nguồn cung mới, trong đó hơn 110.000 m2 diện tích văn phòng mới riêng trong năm 2022, chủ yếu tập trung ở khu vực quận Đống Đa, Ba Đình và khu vực phía Tây. Tỷ lệ hấp thụ dự kiến sẽ trở lại đà hồi phục, dự kiến đạt hơn 10.000 m2 trong Q4 2021, đưa tổng diện tích hấp thụ trong năm 2021 lên mức 70.000 m2 đến 80.000 m2, vẫn thấp hơn mức hấp thụ năm 2018-2019 nhưng cao hơn đáng kể so với năm 2020. Giá thuê trung bình của các dự án hiện hữu dự kiến sẽ tiếp tục được giữ ở mức ổn định trong quý cuối năm 2021.

Thị trường Bán lẻ Hà Nội

Trong Q3 2021, thị trường bán lẻ tiếp tục bị ảnh hưởng và chịu những tác động đáng kể dưới làn sóng COVID-19 thứ 4, khi mà các biện pháp phòng chống dịch nghiêm ngặt tiếp tục được thực hiện. Ngày 23/7/2021, Chủ tịch UBND TP Hà Nội đã ban hành Chỉ thị thực hiện giãn cách xã hội theo nguyên tắc Chỉ thị số 16/CT-TTg từ ngày 24/7, kéo dài nhiều đợt và kết thúc vào ngày 21/9. Nhìn chung, việc thành phố khẩn trương tiến hành chiến dịch tiêm chủng trong thời gian giãn cách đã phần nào mở ra triển vọng phục hồi cho thị trường bán lẻ tại thời điểm cuối Q3; tuy nhiên, so với cùng kỳ năm trước, thị trường bán lẻ ở thời điểm hiện tại vẫn chưa có sự phục hồi đáng kể.

Về nguồn cung, thị trường Hà Nội không ghi nhận dự án mới nào đi vào hoạt động trong Q3 2021. Diện tích sàn bán lẻ cho thuê không đổi ở mức hơn một triệu m2, NLA. Việc các dự án bán lẻ hoãn lại thời điểm khai trương do dịch bệnh kéo dài đã ảnh hưởng tới nguồn cung năm nay.

Về hoạt động thị trường, ngành bán lẻ đã bị ảnh hưởng đáng kể khi các trung tâm thương mại, bán lẻ phải tạm đóng cửa trong hai tháng vừa qua để đảm bảo quy tắc phòng, chống dịch. Cụ thể, giá chào thuê mặt bằng ở tầng trệt và tầng một (không bao gồm thuế GTGT và phí dịch vụ) tại các trung tâm thương mại ngoài trung tâm tiếp tục giảm do một số dự án có tỷ lệ trống cao giảm giá để giữ chân khách thuê, cũng như hỗ trợ các khách thuê do tình hình dịch diễn biến phức tạp. Giá chào thuê trung bình tại tầng trệt và tầng một khu vực ngoài trung tâm đạt 24 USD/m2/tháng, giảm 4% theo quý và giảm 4% theo năm. Về tỷ lệ trống, mặc dù thành phố vẫn ghi nhận một số cửa hàng mới trong quý, tỷ lệ trống các khu vực này vẫn ở mức cao tại 15%, tăng 0,4 đpt theo quý và tăng 3,8 đpt theo năm. Một số trung tâm thương mại tại khu vực Long Biên và xa trung tâm hơn như Nam Từ Liêm, Hà Đông tiếp tục ghi nhận tỷ lệ trống cao từ 35-45%. Tại khu vực Trung tâm, giá chào thuê trung bình ở tầng trệt và tầng một cũng trong xu hướng giảm theo quý, đạt 103 USD/m2/tháng, giảm 1% theo quý và tăng 4% theo năm. Khu vực Trung tâm ghi nhận tỷ lệ trống khả quan hơn, trung bình ở mức 10,5%, giảm 0,5 đpt so với cùng kì năm ngoái.

Đứng trước diễn biến kéo dài của dịch bệnh, cả chủ đầu tư lẫn khách thuê đều chủ động điều chỉnh để thích ứng với tình hình. Một số chủ đầu tư lớn đều đã triển khai những chính sách hỗ trợ khách thuê hiện tại như miễn phí hoàn toàn tiền thuê trong thời gian trung tâm thương mại đóng cửa, hay đối với các khách thuê bị ảnh hưởng trực tiếp bởi dịch bệnh. Đối với khách thuê mới, giá thuê cũng sẽ được thỏa thuận để phù hợp với tình hình thực tế. Một số chủ đầu tư cũng thực hiện tái cơ cấu chức năng của tòa nhà để tối ưu hơn như giảm thiểu diện tích bán lẻ trống sang cho thuê văn phòng. Bên cạnh đó, các nhãn hàng cũng tích cực phát triển mô hình bán hàng đa kênh để đảm bảo nguồn doanh thu trên các sàn thương mại, mạng xã hội, ứng dụng mua sắm. Một số nhãn hàng bên ngoài trung tâm thương mại cũng tận dụng thời gian đóng cửa để nâng cấp cửa hàng, không gian mua sắm, chính sách khuyến mại để đón chào khách hàng mua sắm trở lại.

Về khách thuê, thị trường bán lẻ Hà Nội trong quý vừa qua chứng kiến sự mở rộng của một số ít các thương hiệu thời trang và mỹ phẩm, tuy nhiên một số nhãn hiệu dự kiến mở cửa trong quý cũng đã rời thời gian khai trương sang các quý tới.

Trong quý cuối năm 2021, thị trường bán lẻ Hà Nội dự kiến chào đón 49.000 m2 NLA diện tích mặt bằng bán lẻ mới với dự án Vincom Mega Mall Smart City. Mặc dù các dự án bán lẻ hầu hết đã hoãn lại thời điểm khai trương trong năm nay; tuy nhiên, dự kiến trong các năm 2022-2024, sẽ có khoảng thêm gần 300.000 m2 NLA gia nhập thị trường. Các dự án mới này vẫn tập trung tại khu vực ngoài trung tâm. Cư dân ở phía Bắc và Nam thành phố và các khu vực lân cận sẽ có thêm các lựa chọn để mua sắm và sử dụng dịch vụ khi hai dự án với quy mô lớn là Lotte Mall Hà Nội và Aeon Mall Hoàng Mai hoàn thiện và đi vào hoạt động (dự kiến khai trương năm 2023-2024).

Trong tương lai, các dự án mới, cùng với sự mở rộng, gia nhập của các nhãn hàng hứa hẹn sẽ cải thiện thị trường bán lẻ, khi tình hình dịch bệnh dần được kiểm soát. Các biện pháp giãn cách xã hội dần được nới lỏng, quan trọng hơn cả là tốc độ tiêm chủng cho 70-75% dân số, dự kiến đạt mục tiêu trong Q2 2022, mang lại triển vọng cho sự phục hồi của thị trường bán lẻ, tuy nhiên vẫn cần nhiều thời gian hơn nữa để thị trường quay trở lại như thời điểm trước khi dịch bệnh diễn ra.