Thị trường Hà Nội

Hà Nội – Ngày 7 Tháng 10, 2020 – Trong bối cảnh làn sóng COVID-19 thứ hai tiếp tục kéo dài ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế thế giới, nền kinh tế Việt Nam cũng bị ảnh hưởng nặng nề với mức tăng trưởng 9 tháng thấp nhất trong thập kỷ, ở mức 2,12%. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn nằm trong số ít các nền kinh tế có mức tăng trưởng dương.

Trong 9 tháng đầu năm 2020, tổng lượng xuất khẩu của Việt Nam đạt 202,9 tỷ USD, tăng 4,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Sản phẩm xuất khẩu chủ yếu bao gồm sản phẩm điện tử, dệt may và máy móc thiết bị. Về đối tác thương mại, Mỹ tiếp tục là thị trường lớn nhất với 54,8 tỷ USD, tang 22,9% so với cùng kỳ năm trước. Trung Quốc và EU là hai đối tác tiếp theo với tổng giá trị xuất khẩu lần lượt đạt 31,9 tỷ USD và 26 tỷ USD.

Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trong 8 tháng đầu năm 2020 đạt 19,6 tỷ USD, giảm 13,7% y-o-y. Ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục là ngành hấp dẫn nhất với 9,3 tỷ USD, tương đương 47,7% tổng vốn đăng ký. Ngành sản xuất, phân phối điện, khí đốt, nước nóng, hơi nước và điều hòa không khí xếp thứ hai với 4 tỷ USD, tương đương 20,6% tổng vốn đăng ký. Về mặt nguồn vốn đầu tư, Singapore, Hàn Quốc và Trung Quốc là ba nước có tổng vốn đầu tư lớn nhất, với lần lượt 33%, 15% và 9% tổng vốn đăng ký.

Thị trường khách sạn Việt Nam tiếp tục chịu ảnh hưởng nặng nề từ làn sóng thứ hai của đại dịch COVID-19. Trong tháng 9/2020, Việt Nam đã mở đường bay quốc tế đến sáu nước (Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc, Đài Loan, Lào và Cam-pu-chia). Tuy nhiên, các chuyến bay này không mở cửa cho khách du lịch. Do đó, trong Quý 3/2020, Việt Nam chỉ chào đón 44.000 lượt khách quốc tế, chủ yếu là chuyên gia và kỹ sư nước ngoài làm việc tại các dự án tại Việt Nam.

Chung cư

Trong chín tháng đầu năm 2020, thị trường Hà Nội ghi nhận 10.700 căn mở bán mới, giảm 61% theo năm; trong đó, Q3 2020 ghi nhận 3.500 căn mở bán mới. Theo phân khúc, trong Q3 2020, chỉ có các sản phẩm từ phân khúc trung cấp và bình dân mở bán với số lượng tương đối cân bằng, chiếm lần lượt 51% và 49% tổng số căn mở bán trong quý. Phần lớn các dự án mở bán trong Q3 là các dự án nhỏ và vừa, và nằm ngoài đường vành đai 3.

Với lượng mở bán thấp hơn, doanh số bán trong Q3 2020 đã vượt lượng mở bán mới. Mặc dù, hoạt động bán hàng và tiếp thị dự án bị gián đoạn trong quý do làn sóng thứ hai của dịch Covid-19 từ cuối tháng 7 đến đầu tháng 8, thị trường ghi nhận 4.200 căn bán được trong quý, cao hơn 20% so với lượng mở bán mới.

Giá bán trên thị trường sơ cấp trong Q3 2020 được ghi nhận trung bình ở mức 1.325 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), giảm 4% theo năm do tỷ trọng các dự án bình dân mở bán trong quý cao hơn.

Trong năm 2020, nguồn cung chào bán mới dự kiến dao động trong khoảng từ 14.000 – 16.000 căn cho phép doanh số bán hàng bắt kịp nhanh hơn. Mức giá sơ cấp được dự báo sẽ ổn định trong quý cuối năm do nguồn cung từ phân khúc trung cấp vẫn thống lĩnh thị trường và mức cạnh tranh cao hơn ở phân khúc này. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội cho rằng ”Thị trường Hà Nội đang do các chủ đầu tư miền Bắc thống lĩnh. Trong thời gian tới, chúng tôi kì vọng thị trường Hà Nội sẽ có những diễn biến mới, với các dự án được đầu tư bởi các chủ đầu tư đến từ miền Nam và các chủ đầu tư nước ngoài”.

Nhà ở gắn liền với đất

Do đợt bùng phát thứ hai của dịch Covid-19, thị trường nhà ở gắn liền với đất chỉ ghi nhận 45 căn mở bán mới trong Quý 3. Tính trong 9 tháng đầu năm 2020, số căn mở bán mới đạt 326 căn, giảm 92% so với năm trước. Do nguồn cung mới hạn chế và nhu cầu khả quan, kết quả bán hàng vẫn ở ngưỡng tích cực, đạt 570 căn trong 9 tháng đầu năm 2020, cao hơn gần 30% so với số lượng mở bán mới trong kỳ.

Về hoạt động thị trường, do không có nhiều nguồn cung mở bán mới, sự chú ý của thị trường tập trung vào các dự án hiện hữu. Giá bán thứ cấp cho biệt thự và liền kề tăng lần lượt ở mức 2,0% và 7,2% so với năm trước. Giá chào bán thứ cấp ghi nhận tăng ở một số dự án tại các khu vực dân cư đã phát triển như Thanh Xuân, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy và Tây Hồ. Bên cạnh đó, đây cũng là các khu vực chứng kiến sự hoàn thiện của các công trình cơ sở hạ tầng giao thông và tiện ích trong thời gian gần đây.

Dự kiến nguồn cung mở bán mới trên thị trường nhà ở gắn liền với đất sẽ chỉ ở mức hạn chế từ 500 – 600 căn trong cả năm 2020. Trong các năm tới, thị trường dự kiến sẽ lan rộng ra các khu vực mới như Đan Phượng, Đông Anh hay Văn Giang (Hưng Yên).

Văn phòng

Trong Quý 3/2020, thị trường văn phòng Hà Nội chào đón khoảng 93.000 m2 NLA văn phòng mới từ dự án mới Capital Place. Với dự án này, tổng nguồn cung văn phòng Hạng A tăng 21%, vượt mức 520.000 m2 NLA. Tổng diện tích văn phòng ở cả hai hạng tại Hà Nội đạt 1.468.000 m2 NLA.

 Tình hình hoạt động của thị trường văn phòng Hà Nội tiếp tục gặp khó khăn từ làn sóng COVID-19 thứ hai, do một số khách thuê tiếp tục thu hẹp diện tích văn phòng. Tổng diện tích hấp thụ của văn phòng Hà Nội trong Quý 3 2020 đạt -6.500 m2.

Về giá thuê, thị trường chứng kiến các thay đổi trái chiều từ thị trường Hạng A và Hạng B. Trong khi giá thuê Hạng B giảm 2,7% so với quý trước, xuống 13,8 USD/m2/tháng, giá thuê Hạng A tăng 2,2% so với quý trước, lên mức 26,7 USD/m2/tháng do giá chào thuê cao của dự án Hạng A mới.Tỷ lệ trống của văn phòng Hạng A tại Hà Nội tăng mạnh lên mức 24,1% do ảnh hưởng của COVID-19 và nguồn cung mới lớn, tăng 16,5 đpt so với quý trước 16,2 đpt so với năm trước. Tỷ lệ trống của các dự án Hạng B cũng tăng lên mức 11,5% tại cuối Quý 3/2020, tăng 0,5% so với quý trước và 2,4% so với năm trước.

Thị trường văn phòng Hà Nội dự kiến sẽ đón nhận nguồn cung lớn trong tương lai, với khoảng hơn 50.000 m2 NLA trong Quý 4/2020 và hơn 220.000 m2 NLA trong năm 2021.

Trong 9 tháng đầu năm 2020, các ngành nghề truyền thống tiếp tục là động lực thúc đẩy nhu cầu. Trong số các giao dịch được ghi nhận trong 9 tháng đầu năm 2020, Ngân hàng/Tài chính/Bảo hiểm, Sản xuất, Dịch vụ và CNTT chiếm hai phần ba tổng diện tích giao dịch. Các đơn vị vận hành không gian linh hoạt đang hoãn lại việc mở rộng và tập trung vào các địa điểm hiện hữu. Các đơn vị vận hành lớn báo cáo tỷ lệ lấp đầy khả quan ở mức trên 70% tại các cơ sở đã vận hành ổn định.

Bán lẻ

Trong Quý 3, mặc dù dịch Covid-19 tái bùng phát vào cuối tháng 7, Việt Nam vẫn nhanh chóng kiểm soát được tình hình dịch bệnh. Chính vì vậy, doanh thu bán lẻ và tiêu dùng trong Quý 3 vẫn tăng trưởng nhẹ ở mức 0,7% tính chung cho 9 tháng đầu năm 2020, mặc dù thấp hơn đáng kể so với mức tăng từ 12% đến 14% của các năm trước. Doanh thu bán lẻ tiêu dùng hàng hóa là nhóm dịch vụ có tốc độ phục hồi nhanh nhất với doanh thu chiếm hơn 76% doanh thu toàn ngành. Dấu hiệu phục hồi chưa thật sự rõ rệt ở nhóm ngành du lịch lữ hành, cư trú và ăn uống dù Việt Nam đã có nhiều biện pháp kích cầu du lịch trong nước và mở lại đường bay.

Các doanh nghiệp bán lẻ phải đối mặt với nhiều vấn đề trong và ngoài doanh nghiệp liên quan đến doanh thu, hành vi người tiêu dùng, thiếu hụt vốn và duy trì chuỗi cung ứng. Đồng thời, thị trường vẫn tiếp tục chứng kiến sự thay đổi về xu hướng tiêu dùng của khách hàng khi tập trung vào các khoản tiết kiệm thay vì chi tiêu mua sắm hàng hóa. Tuy nhiên, sau khi dịch bệnh được kiểm soát, theo số liệu thống kê từ Google, số lượng người ghé thăm trung tâm thương mại hoặc các không gian bán lẻ cũng bắt đầu gia tăng và có dấu hiệu phục hồi, dù mức này vẫn còn thấp hơn so với trước Covid-19. Một trong những nguyên nhân thúc đẩy sự gia tăng này là các thương hiệu nước ngoài lớn vẫn tiếp tục mở thêm các cửa hàng mới trong thời kỳ dịch bệnh như Uniqlo, MLB… thu hút được nhiều khách mua sắm.

Về nguồn cung, thị trường Hà Nội không ghi nhận dự án mới nào đi vào hoạt động trong 9 tháng đầu năm 2020. Diện tích sàn bán lẻ cho thuê không đổi ở mức hơn một triệu m2, NLA (diện tích thực cho thuê).

Trong Quý 3, thị trường cũng chứng kiến một số biến động về giá chào thuê và tỷ lệ trống do sự ảnh hưởng từ đại dịch. Giá chào thuê mặt bằng ở tầng trệt và tầng một tại khu vực Trung tâm ghi nhận giảm 0,13% theo quý, đạt 98,62 USD/m2/tháng. Mặc dù có lợi thế về vị trí và nguồn cung hạn chế, khu vực Trung tâm chứng kiến mức tăng mạnh về tỷ lệ trống, ghi nhận ở mức 11,05%, tăng 10,33 đpt so với quý trước và 9,71 đpt theo năm. Đây là quý đầu tiên trong vòng 8 năm trở lại đây các trung tâm thương mại tại khu Trung tâm có tỷ lệ trống cao như vậy. Tuy vậy, giá thuê tầng trệt hầu như không đổi, do diện tích trống chủ yếu nằm tại các tầng trên của TTTM.

Giá chào thuê trung bình tầng trệt và tầng một tại các trung tâm thương mại ngoài trung tâm đạt 24,53 USD/m2/tháng, giảm 1,5% theo năm và 0,78% theo quý. Tỷ lệ trống vẫn duy trì ở mức cao và có xu hướng gia tăng, đạt 11,15%, cao hơn 1,37 đpt theo quý và 2,93 đpt theo năm.

Vì hầu hết khách thuê đều gặp phải những thách thức trong thời gian này, các chủ nhà có những phản ứng khác nhau trong chính sách cho thuê của họ: nhiều chủ nhà cung cấp hỗ trợ tài chính như thời gian miễn phí thuê, giảm giá thuê hoặc ưu đãi giá thuê, trong khi một số chủ nhà, bao gồm cả một số chủ sở hữu nhà phố kinh doanh chấp nhận để diện tích trống. Vì vậy, sau hơn sáu tháng dịch Covid 19 bùng phát tại Hà Nội, nhiều cửa hàng trên các tuyến phố chính vẫn tiếp tục bị bỏ trống.

Quý cuối cùng của năm 2020 dự kiến sẽ có khoảng 54.000 m2 NLA diện tích bán lẻ đi vào hoạt động tại Hà Nội. Sau năm 2020, dự kiến sẽ có tổng cộng 300.000m2 của các dự án Bán lẻ đã biết sẽ gia nhập thị trường Hà Nội. Mặc dù điều này cho thấy BĐS bán lẻ Hà Nội còn nhiều tiềm năng nhờ vào nhu cầu từ dân số trẻ và thu nhập tăng, các chủ nhà bán lẻ hơn bao giờ hết cần phải cung cấp sự linh hoạt về các kênh bán hàng và các biện pháp an toàn và sức khỏe.

Thị trường Bất động sản Khu công nghiệp miền Bắc

Tại thời điểm Quý 3/2020, tổng diện tích đất của các khu công nghiệp tại 5 tỉnh thành phố công nghiệp chính miền Bắc bao gồm Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng đạt 13.800 ha, với 9.600 ha đất công nghiệp cho thuê. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của khu công nghiệp duy trì ở mức tích cực 78%. Trong đó, các khu công nghiệp tại Hà Nội, Hải Dương và Bắc Ninh đạt tỷ lệ lấp đầy trung bình khoảng 90%. Phần lớn đất công nghiệp còn trống tại các điểm công nghiệp chính nằm tại Hải Phòng và Hưng Yên.

Do sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc cùng việc ký kết hiệp định EVFTA, nhu cầu cho đất công nghiệp tăng tại tất cả các tỉnh thành. CBRE ghi nhận giá thuê của một số khu công nghiệp tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Hải Dương tăng từ 20% đến 30% so với năm trước.

Tình hình hoạt động của thị trường xưởng và kho xây sẵn không thay đổi so với năm trước, do nhiều nguồn cung đồng loạt được chào thuê trong năm 2019 và 9 tháng đầu năm 2020 cùng sự gián đoạn hoạt động thuê do sự hạn chế đi lại. Sự phát triển mạnh của thương mại điện tử và các công ty logistics kể từ COVID-19 bùng nổ đã tạo nên nhu cầu lớn về không gian lưu trữ và mạng lưới phân phối. Do đó, nhu cầu tìm quỹ đất để phát triển các cơ sở logistics đã tăng lên đáng kể. Các loại hình sản phẩm đặc thù như kho được kiểm soát nhiệt độ và kho cao tầng được dự đoán sẽ xuất hiện và phát triển để đáp ứng nhu cầu phân phối thực phẩm tươi sống và tạo ra không gian lưu trữ lớn hơn cho các doanh nghiệp thương mại điện tử tại các vị trí đắc địa.

Trong 9 tháng đầu năm 2020, CBRE ghi nhận sự gia nhập của nhiều khách thuê lớn trong lĩnh vực điện tử, bao gồm doanh nghiệp sản xuất điện thoại ở một KCN tại Bắc Ninh (100ha) và Pegatron ở KCN Deep C Hải Phòng 2. Sự dịch chuyển chuỗi cung ứng được dự đoán sẽ là động lực chính thúc đẩy nhu cầu bất động sản trong thời gian tới, và nhiều khách thuê lớn khác cũng sẽ đến và tìm kiếm cơ hội tại Việt Nam. Với diện tích đất công nghiệp hạn chế và giá chào thuê cao tại các trung tâm công nghiệp hiện có, các khách thuê và nhà đầu tư có thể sẽ tìm đến các lựa chọn khác tại các khu vực lân cận. Các chủ đầu tư cũng sẽ cạnh tranh để giữ chân các khách thuê lớn bằng cách áp dụng công nghệ hiện đại trong vận hành cơ sở vật chất, cũng như cung cấp đầy đủ các dịch vụ như pháp lý và nhân sự để hỗ trợ khách thuê trong quá trình triển khai dự án.