17.272 là lượng cung căn hộ được chào bán tại thị trường TP.HCM trong năm qua, giảm đến 35% so với năm 2019. Theo Công ty Tư vấn CBRE Việt Nam, con số này là mức thấp nhất trong 6 năm qua và là năm thứ 5 liên tiếp thị trường ghi nhận sụt giảm về nguồn cung. Bức tranh năm 2021 vì vậy khó đoán nhưng có thể vẫn có một số phân khúc là lựa chọn an toàn và phù hợp cho giới đầu tư.
CHU KỲ TĂNG TRƯỞNG MỚI
Là phân khúc chịu thiệt hại nặng nề nhất bởi giai đoạn giãn cách xã hội và bầu trời quốc tế đóng cửa, du lịch nghỉ dưỡng với sản phẩm căn nhà thứ 2 (second home) đã trải một năm ảm đạm chưa từng thấy. Theo ghi nhận của Công ty DKRA Vietnam, nguồn cung và lượng tiêu thụ biệt thự nghỉ dưỡng biển ghi nhận mức thấp kỷ lục trong 5 năm.
Cụ thể, toàn thị trường đón nhận 541 căn biệt thự biển đến từ 10 dự án, bằng 21% so với 5 năm trước đó. Tỉ lệ tiêu thụ đạt 44%, chỉ bằng 12% so với năm trước. Giao dịch trên thị trường tập trung ở những dự án mới, được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn với hệ sinh thái sâu và được vận hành bởi các thương hiệu quốc tế.
Sản phẩm lai condotel rơi vào trạng thái ngủ đông. Cả năm 2020 có 3 dự án mới mở bán, cung cấp ra thị trường con số khiêm tốn: 525 căn, bằng 5% so với năm trước. Tỉ lệ tiêu thụ đạt khoảng 65%, bằng 4% so với năm 2019. Giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án mới mở bán của các chủ đầu tư lớn với pháp lý minh bạch và tiến độ xây dựng đảm bảo. Những thị trường từng dẫn đầu về phát triển condotel như Phú Quốc, Khánh Hòa, Đà Nẵng từ đầu năm 2020 đến nay không ghi nhận dự án mới mở bán, lượng tiêu thụ khá thấp và gần như không phát sinh giao dịch.
Nếu xét tính chu kỳ, hiện trạng của năm 2020 có thể xem là tương đương với năm 2014 và khá gần với mức đáy gần nhất mà thị trường ghi nhận vào năm 2012. Tất nhiên, với diện mạo phát triển của TP.HCM trong các năm gần đây, đặc biệt khi chính quyền rót hàng tỉ USD để nâng cấp hạ tầng, có lý do để tin rằng, thị trường nhà ở đã chạm hay gần mức đáy trong năm qua và sẽ sớm tăng trưởng trở lại theo một xu thế đi lên trong dài hạn.
Viễn cảnh vaccine phòng COVID-19 mang lại dấu hiệu lạc quan hơn cho thị trường. Theo CBRE, TP.HCM được kỳ vọng đón nhận khoảng 17.500 căn hộ với nhiều dự án mới ở các quận ven thành phố trong năm nay. Đó là khu vực phía Đông với giai đoạn tiếp theo của Vinhomes Grand Park, Masteri Centre Point (quận 9), các dự án mới như Masterise Lumière Riverside, Laimian City (quận 2); khu vực phía Tây với các dự án như AIO City (Bình Tân), phía Bắc với PiCity (quận 12); và phía Nam với các giai đoạn tiếp theo của Sunshine City Sài Gòn và Sunshine Diamond River tại quận 7, Celesta Rise tại Nhà Bè.
Thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục sôi động do nguồn cung sơ cấp khan hiếm và thị trường sơ cấp đã thiết lập mặt bằng giá mới. Người mua để ở mặc dù khó tìm được sản phẩm phù hợp nhu cầu và túi tiền trên thị trường sơ cấp nhưng sẽ có nhiều lựa chọn hơn trên thị trường thứ cấp với các căn hộ có tiến độ xây dựng tốt hoặc chuẩn bị bàn giao. Vì vậy, bất chấp ảnh hưởng của dịch bệnh, giá bất động sản trong năm 2020 tiếp tục tăng. Theo ông Hà Quang Hưng, Phó Cục Trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), giá căn hộ cao cấp tăng khoảng 0,5%; căn hộ trung cấp tăng khoảng 2-3%; đất nền tăng 3-5%, cá biệt có trường hợp tăng đến 10%.
Nhìn rộng hơn về các tỉnh lân cận, nguồn cung khan hiếm tại TP.HCM sẽ buộc người mua tìm kiếm các cơ hội đầu tư tại Bình Dương, Long An và Đồng Nai. Những thị trường này dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2021. “Mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và con đường phục hồi sẽ không bằng phẳng, thị trường căn hộ sẽ tiếp tục đón nhận sự quan tâm của người mua để ở và nhà đầu tư. Tín hiệu tích cực gần đây từ các dự án hạ tầng trọng điểm như khởi công sân bay Long Thành và việc thành lập thành phố Thủ Đức sẽ là động lực tái khởi động cho thị trường”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, nhận định.
Theo ông Phạm Lâm, CEO của Công ty DKRA Vietnam, nhìn lại giai đoạn 2013-2015, thị trường bất động sản cả nước gặp phải nhiều khó khăn do nguồn cung và tỉ lệ tiêu thụ đều sụt giảm, thậm chí không ghi nhận giao dịch. Để vực dậy thị trường, Nhà nước đã thông qua và ban hành một loạt chính sách hỗ trợ như gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng, hệ thống văn bản pháp luật quan trọng gồm Luật Đất đai năm 2013, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014. Đồng thời, việc đẩy mạnh triển khai nhiều dự án hạ tầng giao thông có quy mô lớn là những đòn bẩy quan trọng giúp thị trường bắt đầu hồi phục vào năm 2016.
Câu chuyện của thị trường năm nay có thể sẽ giống như năm 2016. World Bank dự báo kinh tế Việt Nam sẽ tăng trưởng khoảng 6,8% năm 2021, tốc độ tăng trưởng thuộc hàng đầu thế giới. “Bên cạnh đó, các chính sách pháp lý chính thức có hiệu lực trong năm 2021 như Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng sửa đổi 2020, Thông tư 21/2019/TT-BXD, Nghị định 148/2020/NĐ-CP sẽ giúp thị trường hoạt động minh bạch hơn. Đặc biệt, việc thành lập thành phố Thủ Đức và chủ trương đẩy mạnh triển khai nhiều công trình hạ tầng giao thông trọng điểm trong năm 2021 cũng là lợi thế thúc đẩy thị trường bứt phá”, ông Phạm Lâm nhận định.
Bên cạnh các yếu tố mang tính thị trường, chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước sẽ là nhân tố bí ẩn tác động mạnh đến thị trường bất động sản trong năm nay. Với sức khỏe của hệ thống ngân hàng hiện đã vững vàng, đi cùng quy mô dự trữ ngoại hối khả quan, có lý do để tin rằng Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục giữ mặt bằng lãi suất cơ bản thấp giống như năm 2020 và sẽ không có những bước đi thay đổi mang tính bất ngờ.
Nguồn: Toàn cảnh bất động sản.