Để có được quỹ đất phát triển tiềm năng dịch vụ kinh tế dọc sông Sài Gòn, bài toán đầu tiên mà TP.HCM tính đến là phương án giải tỏa, đền bù dọc hành lang sông.

Quy hoạch đã phủ kín

Theo tính toán của các chuyên gia, quy hoạch ven sông Sài Gòn cần tính lộ giới bờ sông từ ít nhất 50 - 200 m mới có đủ dư địa để phân khu chức năng cho nhiều loại hình hoạt động công cộng, văn hóa, kinh tế…

Tuy nhiên, thực tế không hề đơn giản. Trong phụ lục Quy chế quản lý kiến trúc TP.HCM vừa được UBND TP thông qua, các đồ án quy hoạch sông Sài Gòn đã kéo dài qua 8 quận, huyện, TP.Thủ Đức, chỉ còn 5 khu vực không có đồ án quy hoạch phân khu. Sở Xây dựng TP sau khi rà soát năm 2019 cũng ghi nhận 56 dự án phát triển nhà tiếp xúc sông Sài Gòn. Trong đó có 40 dự án hình thành trước khi Quyết định 150 có hiệu lực và 16 dự án hình thành sau thời điểm trên. Để giải tỏa, di dời những công trình này không hề dễ dàng. Kế hoạch chỉnh trang đô thị ven các kênh rạch từ nay đến năm 2025 mà TP.HCM ban hành hồi cuối năm 2021 ước tính, ngân sách TP cần hơn 28.400 tỉ đồng (tương đương gần 1,3 tỉ USD) để di dời gần 14.000 hộ dân ven các kênh rạch.

“Phát triển kè sông và kinh tế dịch vụ ven sông” là đề án dài hạn của TP.HCM

Trả lời Thanh Niên, ông Nguyễn Anh Tuấn, Trưởng phòng Quản lý quy hoạch, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, thừa nhận dọc sông Sài Gòn hiện đã phủ kín các đồ án quy hoạch phân khu từ đề án quy hoạch chung TP được duyệt từ năm 2010. Do đó, để hiện thực hóa đề án “Phát triển kè sông và kinh tế dịch vụ ven sông giai đoạn 2020 - 2045”, cần rà soát lại tất cả các đồ án phân khu. Đồ án nào phù hợp thì giữ nguyên, quy hoạch nào chưa phù hợp mà có khả năng điều chỉnh, thì phải điều chỉnh lại. Vừa qua, Sở Quy hoạch - Kiến trúc cũng đã tổ chức rà soát sơ bộ tất cả các quy hoạch ven sông Sài Gòn. Đồng thời, rà soát lại khoảng lùi và pháp lý từ Quyết định 150 đến Quyết định 22, ghi nhận quá trình diễn ra như thế nào, tác động của những chính sách đó đối với sự phát triển của hạ tầng đô thị ra sao.

Ông Tuấn nhận định thực tế cho thấy quy định lộ giới bờ sông chưa phù hợp, chưa khả thi đối với một số khu vực. Tuy nhiên, không thể lý tưởng hóa đề án, kỳ vọng thiết lập lại hành lang xanh rộng rãi liên tục từ đầu đến cuối, vì có nhiều khu vực dân cư đã ổn định từ lâu, thậm chí đã hình thành những khu biệt thự giá trị rất cao, ổn định về cả mặt kiến trúc cảnh quan và sử dụng đất. Do đó, việc đền bù giải tỏa, thiết lập một hành lang rộng tới 50 m hoặc 100 m ở những khu vực này là thiếu khả thi. Cần xem xét, rà soát xem hành lang đến đâu là có khả năng thực hiện được.

“Tùy từng khu vực TP sẽ quy định lộ giới hành lang ven sông. Cảnh quan có sự thay đổi theo từng khu vực cũng đẹp hơn, hấp dẫn hơn. Ở giai đoạn sau của đề án, từng địa phương sẽ thống kê, đánh giá thực trạng trên địa bàn để cân nhắc, xác định ranh nào chỉnh trang, ranh nào thu hồi. Khi đó mới biết rõ số lượng dân cư bị ảnh hưởng ra sao”, vị này thông tin thêm.

Tăng giá trị khai thác đất để lấy vốn cho hạ tầng

Nghị quyết Đại hội Đảng bộ TP.HCM lần thứ X, nhiệm kỳ 2015 - 2020 đã đặt mục tiêu đến năm 2020, TP.HCM sẽ hoàn tất việc di dời và tổ chức lại cuộc sống cho người dân tại 20.000 căn nhà đang tồn tại trên và ven kênh, rạch.

Để giải quyết mục tiêu trên, TP dự kiến thực hiện 65 dự án với tổng kinh phí ước tính hơn 44.000 tỉ đồng. Tuy nhiên đến hết năm 2020, TP mới di dời được gần 3.000 hộ gia đình, đạt tỷ lệ 12,4%. Chương trình trọng điểm gần như giậm chân tại chỗ nhưng tổng kinh phí ngân sách TP dự kiến cho chương trình ở nhiệm kỳ mới này đã “kịp” đội thêm từ 22.000 tỉ đồng lên hơn 28.400 tỉ đồng.

Muốn hiệu quả xã hội khả thi, phải có bước khai thác đất đai, kêu gọi đầu tư, hình thành các dự án chỉnh trang. Bài toán kinh phí, quỹ đất tổ chức tái định cư cần được đặt trong bài toán điều chỉnh quy hoạch chung của TP. TP sẽ rà soát, cân đối lại quỹ đất, nâng cao năng lực của hạ tầng để có điều kiện tăng diện tích sàn, tăng giá trị khai thác đất, lấy đó làm nguồn lực đầu tư lại cho hạ tầng đô thị dọc hành lang sông Sài Gòn.

Ông Nguyễn Anh Tuấn

Gần 1 thập kỷ đề xuất cần nhanh chóng có quy hoạch chung để khai thác lợi ích kinh tế dọc sông Sài Gòn, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu đánh giá giai đoạn 2 của chương trình “tắc” từ năm 2016 đến nay bởi tư duy, cách làm không còn phù hợp, nhất là quy định về hệ số sử dụng đất, quy mô dân số quá thấp. Theo tính toán của ông Châu, để hoàn thành mục tiêu đề ra, TP cần phải có khoảng 30.000 căn hộ để tái định cư và cần khoảng 15.000 - 20.000 căn hộ để chủ đầu tư bán thu hồi vốn. Trong khi đó, việc chỉnh trang chủ yếu là ở các quận nội thành cũ bây giờ hệ số sử dụng đất, dân số đã hết, tầng cao cũng bị hạn chế.

“Trước đây sở dĩ làm được là do vốn từ ngân sách nhà nước bỏ ra. Hiện nay nguồn vốn eo hẹp, trong khi đó các doanh nghiệp (DN) lại không mấy mặn mà vì số nhà dân phải di dời, giải tỏa nhiều trong khi đa số là nhà xây dựng không phép, sai phép, lấn chiếm. Hơn nữa, quỹ đất để khai thác kinh doanh cũng quá thấp cộng với hệ số sử dụng đất, dân số bị khống chế nên không thu được về lợi nhuận, thậm chí nếu không khéo còn bị sa lầy, âm vốn”, ông Châu nói và cho rằng TP cần có chính sách, cơ chế đột phá, cởi mở hơn để thu hút được DN tham gia chương trình di dời nhà ở ven kênh rạch.

Ông Nguyễn Anh Tuấn khẳng định: “Phát triển kè sông và kinh tế dịch vụ ven sông” là đề án dài hạn của TP.HCM, có lộ trình lâu dài. TP sẽ phân kỳ, trước mắt là cải tạo, chỉnh trang những khu vực trung tâm trong điều kiện nguồn lực của TP. Sau đó tiến hành điều chỉnh quy hoạch, xây dựng cơ sở pháp lý, các hệ thống khung để từng bước đầu tư khai thác hành lang sông trở nên hấp dẫn, thu hút các nhà đầu tư, tạo ra nguồn vốn để tái đầu tư lại cho hạ tầng.

Nguồn: Báo Thanh niên.