Thị trường bất động sản TPHCM đang được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, các dự án kỳ vọng sẽ giúp cải thiện nguồn cung trong năm 2021.

Theo đó, nguồn cung của thị trường trong năm 2021 với lượng mở bán mới dự kiến đạt từ 20.000 – 25.000 căn. Các dự án chủ yếu đến từ cửa ngõ phía Đông và phía Nam Thành phố.

Nhiều dự án bất động sản đang xây dựng tại TPHCM. Ảnh: SGGP

Nhìn lại quý 1/2021, JLL Việt Nam nhận định, nguồn cung căn hộ tại TPHCM chứng kiến sự phục hồi với 3.900 căn mở bán chính thức, tăng 7% theo quý và 73% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu nhờ hướng dẫn thực hiện thủ tục đầu tư mới được ban hành. Phân khúc trung cấp tiếp tục dẫn đầu nguồn cung, đóng góp 80% trong nguồn cung quý này. Quỹ đất trống trong trung tâm ngày càng hạn chế, trong khi cơ sở hạ tầng tại các khu vực cửa ngõ TPHCM đã được hoàn thiện, là động lực thu hút ngày càng nhiều khách mua để ở ra các khu vực ngoại thành.

Cũng trong quý 1/2021, tổng lượng căn bán đạt gần 4.000 căn, tăng 98% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục duy trì trên mức 85% kể từ năm 2017, phản ánh nhu cầu mua nhà mạnh mẽ với phần lớn người mua có nhu cầu ở thực, là người mua nhà lần đầu và hiện đang sinh sống ở TPHCM cũng như các tỉnh thành lân cận. Trong khi đó, đại dịch Covid-19 đã giới hạn dòng vốn ở lĩnh vực sản xuất cùng với lãi suất cho vay tiếp tục ở mức thấp để kích thích tăng trưởng kinh tế. Điều đó đã khiến bất động sản nhà ở ngày càng trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư, từ đó thúc đẩy các giao dịch trên thị trường.

Giá bán sơ cấp trung bình đạt hơn 2.400 đô la Mỹ/m2 trong quý 1/2021, ổn định theo quý và tăng 0,7% so với cùng kỳ năm ngoái do nguồn cung chủ yếu từ phân khúc trung cấp được đa số người mua ưa chuộng. Đáng chú ý, trong quý này là sự kiện tiền mở bán dự án Grand Marina của Tập đoàn Masterise với mức giá dự kiến lên đến 16.000 đô la Mỹ/m2. Đây là mức giá bán cao nhất trên thị trường từ trước tới nay.

Theo CBRE Việt Nam, thị trường căn hộ bán đang được dẫn dắt bởi phân khúc hạng sang và cao cấp, trong khi các năm trước, nguồn cung trung cấp và bình dân ngày càng khan hiếm. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Phó giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE nhìn nhận: “Về vấn đề hấp thụ, tôi nghĩ rằng, khi các công trình hạ tầng còn rất nóng thì chắc chắn nhu cầu của các nhà đầu tư, những người quan tâm tới đầu tư rất nhiều. Do đó, mức độ hấp thụ cũng như sức hút ban đầu từ dự án này cũng tương đối là tốt, còn dĩ nhiên, tỷ lệ thanh khoản cao hay thấp còn phụ thuộc nhiều vào mức độ gia tăng giá trị của dự án. Có hai yếu tố ảnh hưởng chủ yếu: thứ nhất, nếu là sự tăng giá của thị trường sơ cấp, tức là các chủ đầu tư bán qua các giai đoạn, yếu tố thứ hai tạo ra ảnh hưởng, đó là thị trường thứ cấp và sự phát triển nền tảng của cư dân sinh sống ở khu vực đó”.

Riêng vị trí khu Đông tại TPHCM chiếm 47% về nguồn cung chào bán, theo sau là khu Nam chiếm 36%; khu phía Tây chiếm 14% và khu trung tâm chiếm 3% tổng nguồn cung. Giá bán sơ cấp ở mức hơn 2.000 đô la Mỹ/m2, cao hơn quý trước gần 3% và cao hơn năm trước gần 15%

Trong quý 1/2021 ghi nhận hơn 2.600 căn hộ được tiêu thụ, giảm 48% so với quý trước và 31% so với cùng kỳ năm 2021, nhưng cao hơn số căn chào bán mới của quý. Nguồn cung khan hiếm là nguyên nhân chính khiến số căn bán giảm. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới trên thị trường vẫn khá tốt, trung bình khoảng 80%.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc, bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam nhận định: “Đối với loại hình bất động sản bán tại TPHCM thì nguồn cung vẫn còn hạn chế do các yếu tố nội tại tại TPHCM, do giá trung bình của thị trường căn hộ bán tại TPHCM tiếp tục tăng và tỷ lệ bán của các sản phẩm mới dao động từ 70-80% ở các dự án mới. Nguồn cầu của thị trường căn hộ bán chủ yếu năm 2020 và 3 tháng đầu năm 2021 đến từ người mua ở trong nước, nhà đầu tư trong nước đối với bất động sản khá cao do được hỗ trợ mặt bằng lãi suất ở mức khá thấp”.

Theo khảo sát thị trường của Savills, giá các căn biệt thự và nhà phố hiện giao động ở mức gần 50 tỷ đồng, điều này thu hẹp lựa chọn đối với các nhà đầu tư, do đó, xu hướng đầu tư sẽ tập trung vào các phân khúc và thị trường khác hấp dẫn hơn. Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TPHCM cho biết: “Lượng đất, quỹ đất dành cho nhà ở thấp tầng đang giảm dần, người dân có xu hướng đầu tư ra các tỉnh lân cận. Biệt thự và nhà phố ở mức giá hơn 2 triệu đô la Mỹ, là mức giá mà rất khó giao dịch, tỷ lệ, số lượng người mua rất hạn hẹp. Điều đó làm cho tỷ lệ hấp thụ của biệt thự và nhà phố xây sẵn giảm hẳn”.

Tại TPHCM, mặt bằng giá tăng cục bộ ở phân khúc đất nền, theo thông tin quy hoạch và nâng cấp lên quận ở những huyện vùng ven. Ở phân khúc căn hộ, giá bán điều chỉnh tăng với việc thành lập Thành phố Thủ Đức, thậm chí nhiều dự án thiết lập mặt bằng giá mới chạm ngưỡng phân khúc hạng sang. Ông Võ Hồng Thắng - Trưởng phòng R&D DKRA Việt Nam nhận định: “Trong giai đoạn vừa qua, giai đoạn cuối quý, chúng tôi thấy rằng, khi có thông tin các huyện lên quận thì mặt bằng giá ở TPHCM tăng trưởng trung bình từ 2-5%. Tuy nhiên, lượng giao dịch, sức cầu ở khu vực này mặc dù có tăng nhưng chỉ ở mức trung bình, và chúng tôi vẫn chưa thấy được tín hiệu thị trường sốt đất hay giá ảo”.

Hiện Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM đang thực hiện đề án tháo gỡ vướng mắc pháp lý các dự án được kỳ vọng sẽ giúp cải thiện nguồn cung trong năm 2021 với lượng mở bán mới dự kiến đạt từ 20.000 – 25.000 căn. Các dự án chủ yếu đến từ cửa ngõ phía Đông và phía Nam Thành phố. Quỹ đất khan hiếm và nguồn cung hạn chế ở khu vực nội thành đã giúp chuyển hướng nguồn cung và nguồn cầu sang khu vực ngoại thành, nơi có quỹ đất lớn và mạng lưới giao thông dần hoàn thiện. Giá bán căn hộ được dự báo tăng nhưng có xu hướng chậm lại.

Các dự án đang gần hoàn thiện sẽ tiếp tục đưa ra chính sách ưu đãi nhằm thu hút các khách hàng có tâm lý thận trọng nhằm giải quyết lượng hàng tồn kho còn lại.

Dự báo, phân khúc biệt thự và nhà phố sẽ khởi sắc khi hơn 9.200 nguồn cung mới sẽ mở bán vào năm 2023, trong đó, số lượng căn trống tập trung chủ yếu tại huyện Bình Chánh chiếm 25% và Thành phố Thủ Đức chiếm 18%.

Theo các chuyên gia, đầu tư về các khu vực ngoại thành TPHCM cũng giúp kéo giãn dân số, giảm áp lực nhà ở đối với các khu vực trung tâm.

Nguồn: VOH.