Sau dịch, phần lớn thị trường đang gặp khó khăn trong việc tìm định hướng. Tuy nhiên, nếu nhanh nhạy, nhà đầu tư có thể nhìn thấy cơ hội đầu tư trong những khó khăn.
Xu hướng của thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2021 vẫn chưa được xác định rõ ràng và tùy thuộc vào nhiều giả thiết cùng những biến động thực tế của thị trường. Đặc biệt, các chuyên gia vẫn lạc quan dự báo, nếu Việt Nam kiểm soát tốt được dịch bệnh, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ khởi sắc và phục hồi tốt; thậm chí, có thể còn trở thành động lực thúc đẩy toàn nền kinh tế. Reatimes đã có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam xoay quanh những diễn biến phục hồi và cơ hội của thị trường hậu Covid-19.
PV: Thưa bà Nguyễn Hoài An, tại thị trường Hà Nội, việc giãn cách xã hội đang dần được nới lỏng; tại TP.HCM và một số địa phương, dự kiến hết tháng 9 sẽ kiểm soát được dịch. Điều đó có nghĩa là kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng chuẩn bị bước vào giai đoạn phục hồi trở lại. Vậy hậu Covid-19, bà nhìn nhận như thế nào về nhu cầu tìm kiếm, đầu tư bất động sản trên thị trường?
Bà Nguyễn Hoài An: Theo như kế hoạch, việc giãn cách xã hội sẽ dần được dỡ bỏ, có lộ trình từng giai đoạn sao cho đảm bảo được sự an toàn cho người dân và xây dựng một trạng thái “bình thường mới” ổn định nhất có thể cho các hoạt động kinh tế. Theo đó, chúng ta không mong chờ một sự phục hồi nhanh chóng sau khi dỡ bỏ giãn cách từ nền kinh tế, cũng như thị trường bất động sản.
Giai đoạn vừa qua đã làm ảnh hưởng đến công việc kinh doanh và thu nhập của phần lớn người dân, nên sẽ không tránh khỏi việc họ thận trọng hơn với quyết định mua nhà, dù là mua để ở hay để đầu tư. Bản thân chủ đầu tư khi chào bán cũng thăm dò nhu cầu trên thị trường và dần dần họ mới dám đưa ra những sản phẩm với quy mô lớn.
Đối với các phân khúc bất động sản thương mại, theo một khảo sát trên 158 khách thuê lớn tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương của CBRE trong tháng 9, nhu cầu thuê mặt bằng văn phòng, bán lẻ và bất động sản công nghiệp đang dần phục hồi, trong đó Trung Quốc và Ấn Độ đang có sự phục hồi tốt nhất sau 2 - 3 tháng khi dịch được kiểm soát. Đây cũng có thể là chỉ số thời gian phục hồi tham khảo cho các nước chịu ảnh hưởng sau của dịch bệnh như Việt Nam.
PV: Trong các phân khúc bất động sản, phân khúc nào được kỳ vọng sẽ mang lại tiềm năng tốt nhất, đáng đầu tư nhất sau dịch Covid-19? Cơ hội cho các nhà phát triển dự án, nhà đầu tư cá nhân tại các phân khúc này ra sao, thưa bà?
Bà Nguyễn Hoài An: Các nhà đầu tư khi tìm kiếm phân khúc đầu tư sau đại dịch cần chú ý đến những yếu tố vĩ mô và dài hạn hơn trước đây, bởi nền kinh tế vẫn còn đang đối mặt với những thách thức và khá mong manh. Các phân khúc nhà ở bình dân hoặc nhà ở trong khu đô thị có đầy đủ tiện nghi tiện ích với điều khoản thanh toán dài hạn sẽ vẫn là những lựa chọn an toàn.
Căn hộ hạng sang tại các khu vực trung tâm, đắc địa mặc dù có mức giá cao nhưng vẫn tiềm năng và thu hút nhờ vào số lượng căn hiếm hoặc những tính năng tích hợp vượt trội hơn các sản phẩm khác, đánh vào giới giàu và siêu giàu.
PV: Xin được hỏi cụ thể hơn là đầu tư căn hộ cho thuê hiện nay, lợi nhuận từ việc cho thuê thậm chí còn rẻ hơn lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng. Sau dịch Covid-19, dự báo những con số này có cải thiện như thế nào? Đầu tư căn hộ cho thuê có còn cơ hội hay không?
Bà Nguyễn Hoài An: Thị trường căn hộ cho thuê là một trong những mảng chịu tác động nặng nề của dịch Covid-19. Các tác động này chưa thể chấm dứt ngay sau khi kết thúc đợt giãn cách này tại Hà Nội và TP.HCM. Việc phục hồi của thị trường căn hộ cho thuê, đặc biệt là phân khúc phục vụ đối tượng khách thuê là các chuyên gia nước ngoài làm việc tại Việt Nam sẽ phụ thuộc nhiều vào lộ trình mở cửa biên giới và các chuyến bay quốc tế giữa Việt Nam với các nước trong khu vực và thế giới.
Do vậy trong ngắn hạn, giá thuê và công suất phòng các căn hộ cho thuê phân khúc cao cấp và hạng sang (các căn hộ dịch vụ hạng A và B) sẽ vẫn bị ảnh hưởng và chưa thể hồi phục ngay về ngưỡng trước đại dịch. Tuy nhiên, khi kinh tế phục hồi và các hoạt động kinh doanh trở lại sẽ tạo điều kiện để phân khúc thị trường này tiếp tục phục hồi và phát triển.
Với các căn hộ cho thuê nằm tại các chung cư trung - cao cấp tại Hà Nội và TP.HCM, mặc dù tỷ lệ lấp đầy ít nhiều khả quan hơn do một lượng lớn nhu cầu thuê đến từ khách hàng trong nước, nhưng sự sụt giảm đối tượng khách thuê là người nước ngoài, khách du lịch, khách công tác ngắn ngày cũng tác động đáng kể tới giá thuê.
Sự phục hồi của thị trường cho thuê sẽ phụ thuộc vào tốc độ trở lại ổn định ở trạng thái bình thường mới của các hoạt động xã hội, cũng như khả năng di chuyển trong nước và quốc tế. Việc đầu tư để cho thuê do đó cần lựa chọn kỹ lưỡng các sản phẩm phù hợp nhắm tới nguồn khách thuê tại chỗ, song song với đó là lựa chọn các sản phẩm dựa trên cả khả năng tăng giá trị trong tương lai.
Khi mặt bằng lãi suất đang ở ngưỡng thấp, thị trường bất động sản cho thuê, dù có sụt giảm so với giai đoạn trước, nhưng cũng sẽ vẫn là một kênh đầu tư hợp lý với các nhà đầu tư kỳ vọng giá trị gia tăng đến từ dòng tiền cho thuê và khả năng tăng giá.
PV: Với đất nền, các khu vực sốt nóng trước đó liệu có phục hồi? Hậu dịch, nhà đầu tư có thể tìm kiếm cơ hội ở thị trường đất nền như thế nào, thưa bà? Nếu các nhà đầu tư đã sẵn sàng để “xuống tiền” trong giai đoạn hậu dịch, họ cần lưu tâm những vấn đề gì?
Bà Nguyễn Hoài An: Giai đoạn trước đợt bùng phát dịch lần thứ 4, vào đầu năm 2021, thị trường bất động sản tại nhiều địa phương chứng kiến sự tăng giá nhanh trong một thời gian ngắn. Tuy nhiên, ngay sau đó, dưới sự kiểm soát chặt chẽ hơn từ phía chính quyền địa phương, thị trường đã dần điều chỉnh lại.
Giai đoạn sau đại dịch, các nhà đầu tư có thể xem xét, tìm kiếm cơ hội tại các khu vực và thị trường mới, có tiềm năng phát triển mà giá bất động sản chưa tăng quá cao hoặc chưa tăng giá trong thời gian qua.
Giai đoạn gián đoạn do dịch bệnh là một giai đoạn ngắn hạn, trong khi sự phát triển đô thị và khả năng tăng trưởng nói chung là trung và dài hạn, do đó thị trường về dài hạn vẫn còn dư địa để tăng trưởng.
Đại dịch đã và đang làm thay đổi một số thói quen và hành vi tiêu dùng, ít nhiều có tác động đến tiêu chí lựa chọn bất động sản của người sử dụng (ví dụ thiết kế căn hộ cần bố trí không gian làm việc tại nhà, hay xu hướng chuyển nhà ra xa khu vực trung tâm do người lao động có thể làm việc tại nhà nhờ sự hỗ trợ của công nghệ), tuy nhiên những thay đổi này cũng cần thời gian để kiểm chứng về khả năng duy trì trong ngắn hạn hay dài hạn.
Trước khi đưa ra quyết định đầu tư, các nhà đầu tư cũng cần nghiên cứu kỹ các yếu tố về thị trường, khả năng phục hồi và động lực tăng giá (giá bán và giá thuê) trong tương lai cũng như yếu tố pháp lý của dự án đang quan tâm đầu tư. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần xác định rõ ràng ngân sách đầu tư, khẩu vị rủi ro và thời gian đầu tư để lựa chọn loại hình bất động sản phù hợp với mình.
Xin cảm ơn bà về cuộc trò chuyện!
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam
Dự báo của chúng tôi về thị trường căn hộ cũng phụ thuộc rất nhiều vào kịch bản mở cửa của TP.HCM. Ở đây chúng tôi đưa ra 2 kịch bản:
Kịch bản thứ nhất, nếu chúng ta mở cửa dần dần vào tháng 9 và bước sang tháng 10 được đi làm lại và các hoạt động được mở trở lại, chúng tôi dự báo tổng số căn hộ được mở bán tại TP.HCM trong năm 2021 là khoảng 13.000 căn và tại Hà Nội là khoảng 17.000 căn. Tương ứng với số căn hộ mở bán, lượng tiêu thụ cũng ở mức khoảng 12.000 căn cho TP.HCM và 17.000 căn cho Hà Nội.
Tất nhiên, những con số này thấp hơn nhiều so với dự báo trước đây của chúng tôi và thấp hơn nhiều so với số liệu những năm trước đó, kể cả năm 2020. Thời kỳ cao điểm, có những năm có đến 35.000 căn hộ được chào bán ở mỗi thành phố, hoặc thấp lắm cũng 20.000 - 25.000 căn, chưa bao giờ xuống thấp như thời điểm này.
Kịch bản thứ hai là chưa mở cửa dần dần vào tháng 10 mà phải đến tận cuối năm 2021. Theo đó, số căn hộ chào bán tại TP.HCM trong năm 2021 chỉ còn 8.000 căn và tại TP. Hà Nội là 14.000 căn, bằng 1/4 - 1/5 so với cao điểm trước đó. Đây cũng là dự báo khá thận trọng và chúng tôi cho rằng, con số thực tế cũng không khác xa nhiều so với con số này.
Việc giãn cách, giới nghiêm cũng sẽ ảnh hưởng nhiều đến tổ chức bán hàng. Khách hàng Việt Nam luôn muốn trực tiếp tham dự các sự kiện mở bán, tham quan căn hộ mẫu và nói chuyện với chủ đầu tư, nhân viên bán hàng. Đương nhiên việc kéo dài giãn cách xã hội như giai đoạn hiện nay sẽ khiến cho việc chào bán hàng cũng như mua hàng diễn ra rất chậm trễ.
Nguồn: Báo Reatimes.