Thời gian qua, sau thời điểm dịch bệnh được kiểm soát tốt tại Việt Nam thì 2 mảng thị trường nhận được sự quan tâm nhiều của các NĐT nước ngoài là BĐS công nghiệp và BĐS nhà ở. Trong đó BĐS công nghiệp có 2 loại sản phẩm là đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn thu hút được dòng vốn FDI. Với quy mô dân số dồi dào, tốc độ đô thị hóa nhanh, thị trường nhà ở bán còn nhiều tiềm năng để phát triển, các NĐT còn nhiều dư địa để bước chân vào thị trường. Thời điểm hiện tại giao dịch BĐS chậm lại là do dịch, còn triển vọng về tương lai là vô cùng lớn.

Thị trường BĐS phải thích nghi với trạng thái “bình thường mới”

Theo TS Trần Kim Chung, giai đoạn hiện nay và sắp tới BĐS công nghiệp được xem là nét sáng trên thị trường. Còn đối với BĐS nhà ở tuy có suy giảm so với giai đoạn trước nhưng có một điều đáng lưu ý là năm nay rơi vào năm nhuận, nghĩa là thị trường nhà ở còn 9 tháng để phục hồi. Ở mảng BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, văn phòng cho thuê ông Chung dự báo chủ yếu chỉ mới thu hút được khách trong nước, còn khách du lịch nước ngoài phải đợi thêm thời gian nữa.

Theo đó, câu chuyện trong tương lai của phân khúc này nói riêng, thị trường BĐS nói chung phụ thuộc vào 2 yếu tố là chiến lược quốc gia thúc đẩy thị trường BĐS phát triển xứng với tiềm năng vốn có và yếu tố thứ 2 là năng lực của CĐT. Với loại hình BĐS nghỉ dưỡng, đây là sản phẩm không phải CĐT nào cũng triển khai tốt được, cái chính là phải đảm bảo tỉ suất lấp đầy trong dài hạn mới mang lại quyền lợi cho khách hàng tham gia.

Ông Hung Sun, Phó Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp Hàn Quốc cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới còn nhiều tiềm năng để phát triển nhưng các NĐT nước ngoài cũng kì vọng sự minh bạch của thị trường. Trong đó, phía doanh nghiệp trong nước phải chuẩn bị tài liệu chuẩn theo tiêu chuẩn quốc tế để tiếp cận được dòng vốn của NĐT nước ngoài. Bên cạnh đó, với BĐS không nên thiên lệch quá về lợi nhuận mà cần có sự tư vấn khách quan để NĐT nước ngoài yên tâm đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam.

Làn sóng trả mặt bằng kinh doanh tăng bất chấp giá thuê giảm

Theo ghi nhận của Batdongsan.com.vn, rất nhiều mặt bằng kinh doanh ở các tuyến đường lớn, quận trung tâm TP.HCM cũng như các shophouse ở các khu chung cư đang trong tình trạng cửa đóng then cài. Bảng hiệu cho thuê xuất hiện dày đặc. Nhiều quán cà phê, trà sữa, nhà hàng, cửa hàng thời trang… đua nhau trả mặt bằng sau những ngày giãn cách xã hội vì không cầm cự nổi. Hầu hết chủ các mặt bằng cho thuê hiện nay không còn hét giá như trước mà chủ động giảm 30-40% so với cùng kỳ năm ngoái, ít ràng buộc về thời hạn thuê hay điều kiện thanh toán. Mặc dù vậy việc tìm được khách thuê cũng không dễ bởi chưa biết khi nào dịch bệnh mới thực sự kết thúc, kinh tế vận hành bình thường trở lại. 

Dữ liệu lớn (big data) của Batdongsan.com.vn cho thấy, riêng trong quý 1/2020, 63% các tuyến phố ở TP.HCM giảm giá thuê nhà riêng, nhà mặt phố. Nhu cầu tìm thuê giảm đến 33%, giá chào thuê trung bình toàn thị trường giảm xuống gần 11%. Không chỉ quận 1 mà ngay cả các quận giáp ranh như Bình Thạnh, Gò Vấp, quận 2, quận 4, giá thuê nhà mặt phố cũng giảm từ 20-30% so với quý trước. Riêng ở các tuyến đường chính quận 1, quận 3, quận 10 nhiều nơi giá thuê giảm gần 30-50%. 

Tại Hà Nội, trên nhiều con phố tấp nập kinh doanh, buôn bán vẫn còn nhiều mặt bằng bỏ trống, treo biển cho thuê.

Một khảo sát gần đây của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, 79% khách thuê lo lắng doanh thu 6 tháng cuối năm sẽ xấu hơn; 43% khách thuê cho rằng doanh thu sẽ giảm từ 10-30% trong năm 2020. Bên cạnh đó, 61% khách thuê chưa được nhận các hỗ trợ từ chủ nhà và 27% mong đợi các chủ nhà hỗ trợ nhiều hơn vì hoạt động kinh doanh của họ đang bị ảnh hưởng nặng nề. Điều này dẫn tới tình trạng trả mặt bằng kinh doanh nhà phố sẽ diễn ra phổ biến hơn, chủ yếu là từ những đơn vị kinh doanh nhỏ lẻ, không đủ tiềm lực duy trì dài hạn. 

Lý giải về thực trạng nhà mặt phố vẫn hiu hắt khách thuê, bà Hoàng Diệu Trang, Quản lý Cấp cao, Dịch vụ Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết, thực tế trên là hệ quả của hai nguyên nhân chính: sự gián đoạn chuỗi cung ứng và sự tái cấu trúc hoạt động kinh doanh của chủ thuê.

TP Móng Cái :  Giá đất bật tăng

Với sự đổ bộ của các tập đoàn lớn cùng với sự phát triển đô thị hóa ngày càng tăng và nhu cầu nhà ở mới, đầu tư của người dân địa phương cũng như của nhà đầu tư phía Bắc khiến giá đất nền đô thị mới ở Móng Cái bật tăng cao trong thời gian gần đây.

Nhiều dự án khu đô thị được xây dựng hạ tầng đồng bộ ở Móng Cái đã bán hết hàng từ những năm trước. Hiện giờ giá đã tăng gấp 3 lần so với trước đây. Chẳng hạn dự án Green Park trong trung tâm TP Móng Cái đã tăng giá gấp 3 lần so với cách đây 3 năm, các căn liền kề của khu đô thị đang được rao bán khoảng 25-30 triệu đồng/m2; Đất nền KĐT ASC đầu năm 2018 mở bán với giá khoảng từ 9 triệu đồng/m2 tới 11 triệu đồng/m2 thì hiện có giá khoảng 11-15 triệu đồng/m2; Hay như đất nền tại Khu đô thị Promexco Móng Cái cũng bật tăng mạnh so với khoảng hơn 1 năm trước đây. Liền kề ở Promexco Móng Cái trước đây có giá 6-8 triệu đồng/m2 thì nay giao dịch khoảng từ trên 6-10 triệu đồng/m2 thì nay lên khoảng 14-17 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát thực tế cho thấy thời điểm trước dịch thì giá đất tại nhiều dự án tăng rất nhanh có những dự án tăng gấp đôi trong khoảng thời gian ngắn. Thời gian này, cửa khẩu mở cửa, giao thương tấp nập nên khách hàng đến làm ăn ở Móng Cái luôn gia tăng, thị trường BĐS cũng được nhiều nhà đầu tư để ý. Gần đây các nhà đầu tư ít quan tâm hơn đến thị trường nhà đất tại đây bởi ảnh hưởng của dịch bệnh. Tuy nhiên, hiện nay khi dịch được kiểm soát các nhà đầu tư lại rục rịch quay trở lại tìm hiểu cơ hội đầu tư đất nền ở thị trường này.

Giá bán căn hộ Bình Dương không ngừng leo thang

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS tại TP.Thủ Dầu Một, điểm chung của các dự án có giá chào bán cao và giao dịch sôi động tại Bình Dương là đều có vị trí đẹp, có kết nối tốt với hạ tầng giao thông, giáp ranh TP.HCM và thuộc khu vực gần các KCN trọng điểm của tỉnh. Ngoài ra chung cư tại Bình Dương có biên độ tăng giá ngày càng cao nhưng khách hàng vẫn chấp nhận xuống tiền mua, bên cạnh vị trí thuận lợi còn do thị trường này đang có biên độ lợi nhuận cho thuê căn hộ khá tốt, thậm chí cao hơn so với TP.HCM. Nếu tại TP.HCM, lợi nhuận từ cho thuê căn hộ hiện chỉ từ 5-5,2% thì tại Bình Dương, lợi nhuận từ cho thuê nhiều khu vực có thể đạt 6%.

Thị trường căn hộ tại Bình Dương đang thiết lập mặt bằng giá mới, trung bình tiệm cận mức 33-40 triệu/m2 thay cho mức cao 27-35 triệu/m2 cùng kỳ 2019. Nhiều dự án trong đợt mở bán lần đầu còn đưa ra mức giá thấp nhất rơi vào 35 triệu đồng/m2, tăng tới 20-30% so với cùng thời điểm 2019.

Tìm hiểu thực tế của Batdongsan.com.vn tại một số dự án mới công bố triển khai gần đây tại Bình Dương cho thấy, mức giá bán căn hộ trung bình tại TP. Thủ Dầu Một, Dĩ An, Thuận An vào khoảng 33-40 triệu/m2, một số dự án hiện hữu giao dịch thứ cấp có giá chênh khá cao, nhiều căn ghi nhận chênh từ 400-500 triệu so với giá gốc. 

Một dự án cao tầng đang được triển khai tại trung tâm TP. Thủ Dầu Một dù chưa có giá chào bán chính thức nhưng theo nhiều môi giới thì giá cũng dao động quanh mức 35-40 triệu/m2 (chưa VAT). Khu vực Dĩ An, một dự án khu đô thị cao cấp chuẩn bị khởi công chưa có giá chính thức được môi giới quảng bá thấp nhất cũng gần 37 triệu/m2, tăng gần 2-3 triệu/m2 so với giá chào bán thời điểm đầu năm 2019.

Quỹ đất phát triển dự án tại TP.HCM ngày càng khan hiếm, trong khi Bình Dương là “sân sau” của TP.HCM với tỷ lệ dân nhập cư đứng đầu các tỉnh phía Nam, nhu cầu nhà ở tăng đột biến. Việc hàng loạt đại gia địa ốc đang đổ bộ vào thị trường này hứa hẹn biến nơi đây thành thị trường nhà ở cao tầng sôi động nhất phía Nam, chỉ sau TP.HCM. 

Tiềm năng thị trường nhà đất vùng ven ngoại thành và các tỉnh giáp ranh TP.HCM

Thị trường Long An, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu vẫn còn rất nhiều cơ hội cho nhà đầu tư vốn mỏng. Nếu là thời điểm 2019, để mua một lô đất nền pháp lý hoàn chỉnh lại nằm ngay trong khu dân cư hiện hữu, giá rẻ nhất cũng vào 9-15 triệu/m2. Tuy nhiên hiện nay, sau dịch Covid-19, nhiều dự án quy mô nhỏ tại các tỉnh đang có giá chào bán mềm hơn rất nhiều, chỉ từ 6-7,5 triệu/m2 vẫn có khả năng mua đất nền sổ đỏ. 

Theo tìm hiểu thực tế từ Batdongsan.com.vn, với tầm giá từ 7-12 triệu/m2, có rất nhiều dự án quy mô lớn, nhỏ với pháp lý hoàn chỉnh đang chuẩn bị chào bán. Nhiều chủ đầu tư đang dần linh hoạt hơn với các lô đất được rao bán có diện tích vừa phải. Đại diện chủ đầu tư một dự án đang triển khai tại Bà Rịa – Vũng Tàu cho biết doanh nghiệp đang chuẩn bị tung ra gần 500 sản phẩm đất nền sổ đỏ có giá chào bán dự kiến vào khoảng 7-9 triệu/m2 tại khu vực Phú Mỹ. Cũng trên địa bàn Bà Rịa, có ít nhất 4 dự án đất nền đang chào bán tại đây với mức giá chỉ từ 7,5-8 triệu/m2. Ở Long An, khi loạt dự án lớn đang bế tắc tìm đường ra, những khu dân cư nhỏ, dự án quy mô tầm hơn chục nền với giá từ 6-9 triệu/m2 vẫn âm thầm bán ra rất tốt, sống ổn trong mùa dịch. 

Không chỉ thị trường tỉnh, ở một số quận huyện trên địa bàn TP.HCM như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Bình Tân hay quận 9, với tầm giá 1 tỷ đồng, nhà đầu tư vẫn có thể lựa chọn được sản phẩm đất nền, hay đất thổ vườn chất lượng và pháp lý đảm bảo.

Theo ông Trần Việt Khoa, P.TGĐ Công ty BĐS Hoa Khải Real, nhà đầu tư xuống tiền trong thời điểm này đều cân nhắc việc đầu tư dài hạn thay vì lướt sóng hay đặt mục tiêu kiếm lời nhanh. Với loại hình BĐS giá rẻ ở các tỉnh, nhà đầu tư nên chọn đất tại các khu vực có khả năng tăng trưởng đều đặn hàng năm chứ không nên mua đất theo cơn sốt nóng cục bộ. Không phải dự án nào triển khai trên các khu vực được đánh giá vị trí đẹp, tiềm năng cao là sẽ sinh lời tất yếu. Với những nhà đầu tư vốn mỏng, cần sự an toàn nên chọn sản phẩm triển khai tại các khu vực có dân cư sinh sống ổn định. Vị trí đẹp nhưng không có dân sinh sống thì rất khó sang nhượng lại cho người có nhu cầu ở thực. Nếu hướng đến cho thuê thì loại hình đất gần các KCN sẽ có lợi thế tốt. 

Đất thổ cư 5-6 triệu đồng/m2 vẫn "đắt khách" trong mùa dịch

Theo dữ liệu lớn (big data) của Batdongsan.com.vn, đất nền ngoại thành Hà Nội giá dưới 1 tỷ đồng chiếm đến 53% tổng lượng tin đăng. Mức độ quan tâm đất nền toàn Hà Nội trong quý 1/2020 chỉ giảm 1% so với quý 4/2019, thậm chí tăng đáng kể tại một số khu vực như Ứng Hòa (tăng 41%), Thạch Thất (tăng 31%), Ba Vì (tăng 22%). Qua đó có thể thấy sản phẩm đất nền giá 5-6 triệu đồng/m2 vẫn được rất nhiều người quan tâm và vẫn có giao dịch trên thị trường.

Ngoài đất nền, nhà riêng và nhà mặt phố Hà Nội cũng là hai loại hình bất động sản thổ cư được quan tâm và có giao dịch nhiều nhất trong quý 1, chủ yếu là mua để ở.

Số liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, dù mức độ quan tâm nhà riêng, nhà mặt phố Hà Nội giảm nhưng sự sụt giảm về giá chỉ ghi nhận ở loại hình cho thuê, giá bán chủ yếu đi ngang, thậm chí tăng nhẹ. Mức tăng phổ biến trong khoảng 1-6%, tập trung tại các quận Thanh Xuân, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai.

Người mua bắt đầu quay trở lại với thị trường Đà Nẵng

Không chỉ riêng Đà Nẵng, tại một số khu vực lân cận như Huế, Quảng Nam, Bình Định,… một số chủ đầu tư cũng đã bung hàng sau một thời gian chờ đợi. Nhiều chủ đầu tư cũng đã rục rịch triển khai các dự án quy mô lớn. Chẳng hạn, UBND tỉnh Quảng Nam mới đây đã thông qua chủ trương đầu tư 14 dự án đô thị dọc tuyến sông Cổ Cò, kết nối với TP. Đà Nẵng.

Sự khởi sắc trở lại của thị trường Đà Nẵng không chỉ thể hiện qua sự tăng trưởng về nhu cầu mua và bán mà còn thể hiện qua mức giá. Kết quả khảo sát cho thấy, giá rao bán bất động sản Đà Nẵng hiện đã tăng khoảng 5% so với thời điểm đầu tháng 4, giá sơ cấp cũng ghi nhận tăng nhẹ.

Nhận định về thị trường Đà Nẵng, trước đó, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản từng cho rằng, thị trường thứ cấp sẽ phục hồi trước thị trường sơ cấp. Trong giai đoạn thị trường hồi phục, người mua phần lớn là những người có nhu cầu ở nên cần những sản phẩm có pháp lý, hạ tầng hoàn thiện… để cư ngụ và dễ dàng thế chấp, vay vốn khi cần thiết. Các nhà phát triển dự án cũng sẽ chờ đợi thị trường hồi phục rồi mới mạnh dạn đầu tư, hoàn thiện và phân phối sản phẩm ra thị trường.

Xem thêm tại: Báo Thị trường - Giá cả.